True Real Estate — Сравнение оферов Бали для Андрея

Итог

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность = совокупная доходность на вложенный капитал: накопленная аренда + изменение стоимости с учётом decay лизхолда. В реалистичном сценарии год 5 заякорен на цифры таблицы True RE, 10–15 лет — проекция. Переключите сценарий аренды вверху — числа пересчитываются. Главное — как растёт разрыв с горизонтом.

Горизонт 5 лет · совокупная доходность

1NEXA — Pandawa55.8%

2Wyndham — Nusa Dua54.9%

3EVDekimi — Ubud52.9%

4Suka — Melasti48.7%

Лидер: 1.56× капитала · 11.2%/год · остаток лизхолда 72 л.

Горизонт 10 лет · совокупная доходность

1NEXA — Pandawa151.8%

2Wyndham — Nusa Dua149.3%

3EVDekimi — Ubud131.3%

4Suka — Melasti127.0%

Лидер: 2.52× капитала · 15.2%/год · остаток лизхолда 67 л.

Горизонт 15 лет · совокупная доходность

1NEXA — Pandawa262.8%

2Wyndham — Nusa Dua257.8%

3EVDekimi — Ubud220.8%

4Suka — Melasti213.5%

Лидер: 3.63× капитала · 17.5%/год · остаток лизхолда 62 л.

Реалистичный сценарий = базовые цифры таблицы True RE (заполняемость 75–92%, заявленный ADR). Год 5 заякорен ровно на источник.

Проекция Jarvis расчёт

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Год 5 — ровно из таблицы True RE. 10 и 15 лет — прирост: индексированная аренда плюс изменение стоимости с учётом decay лизхолда. Зелёным — лучший в строке.

Показатель	Suka — Melasti	EVDekimi — Ubud	NEXA — Pandawa	Wyndham — Nusa Dua
Через 5 лет (якорь — таблица True RE)
Совокупная аренда	$66 746	$73 694	$57 886	$44 866
Стоимость перепродажи (нетто)	$142 745	$190 860	$196 357	$151 892
Совокупная доходность	48.7%	52.9%	55.8%	54.9%
Средняя %/год	9.7%	10.6%	11.2%	11.0%
Мультипликатор капитала	1.49×	1.53×	1.56×	1.55×
Через 10 лет (проекция)
Совокупная аренда	$152 037	$167 862	$166 535	$129 077
Стоимость перепродажи (нетто)	$156 847	$218 129	$226 924	$174 327
Совокупная доходность	127.0%	131.3%	151.8%	149.3%
Средняя %/год	12.7%	13.1%	15.2%	14.9%
Мультипликатор капитала	2.27×	2.31×	2.52×	2.49×
Через 15 лет (проекция)
Остаток лизхолда, лет	22 л.	40 л.	62 л.	45 л.
Совокупная аренда	$250 912	$277 029	$292 488	$226 700
Стоимость перепродажи (нетто)	$167 790	$247 782	$261 917	$199 233
Совокупная доходность	213.5%	220.8%	262.8%	257.8%
Средняя %/год	14.2%	14.7%	17.5%	17.2%
Мультипликатор капитала	3.13×	3.21×	3.63×	3.58×

Компоненты «аренда» и «resale» показаны для прозрачности; заголовочная доходность за 5 лет — консервативная цифра компании (её «общая прибыль» учитывает внутренние корректировки графика оплаты), поэтому сумма компонент может выглядеть выше. На горизонте 10–15 лет короткий лизхолд проявляет себя сильнее всего — это видно по строке «остаток лизхолда» и графику Resale.

Источник из таблицы True RE

Данные 5 лет — как в таблице

Дословно из сравнительной таблицы, без пересчёта. Это якорь, относительно которого построена проекция.

Показатель	Suka — Melasti	EVDekimi — Ubud	NEXA — Pandawa	Wyndham — Nusa Dua
Локация	Melasti	Ubud	Pandawa	Nusa Dua
Тип/срок владения	Лизхолд 37 лет + право продления	Лизхолд 30 + 25 лет	Лизхолд 77 лет	Лизхолд 30 + 30 лет
Сдача	Q4 2026	Q4 2026	Q2 2028	Q2 2028
Площадь, м²	40 м²	63 м²	37 м²	32 м²
Цена юнита	$127 000	$155 000	$145 000	$112 900
Спец-цена (100%)	$122 000	$150 000	$122 000	$95 000
Цена за м²	$3 175	$2 460	$3 919	$3 528
Первый взнос	25.0% · $31 750	40.0% · $62 000	40.0% · $58 000	30.0% · $33 870
ADR / заполняемость	$100 · 92.0%	$115 · 75.0%	$130 · 78.0%	$100 · 75.0%
Чистая аренда/мес	$1 226	$1 312	$1 687	$1 305
Годовой ROI	11.6%	10.2%	14.0%	13.9%
Окупаемость с вложения	9.1 л.	10.3 л.	9.2 л.	9.2 л.
Точка выхода 5 лет	$147 160	$196 762	$202 430	$156 590
«Капитализация»	115.9%	126.9%	139.6%	138.7%
Прибыль от аренды 5 лет	$66 746	$73 694	$57 886	$44 866
Общая прибыль 5 лет	$61 889	$82 006	$80 903	$61 936
Доходность 5 лет	48.7%	52.9%	55.8%	54.9%
Средняя %/год	9.8%	10.6%	11.2%	11.0%
Управляющая компания	Suka Management	Bali Legends	AUMANA Management	Wyndham Hotels & Resorts

Структурный разбор

Каждый офер по отдельности

Параметры, сильные стороны и риски через призму проверки True RE (лизхолд, УК, доля инвестора, локация, сроки).

Suka Development — Melasti Apartments

Melasti · Лизхолд 37 лет + право продления

Цена / спец

$127 000 / $122 000

Площадь · цена м²

40 м² · $3 175

ADR · OCC

$100 · 92.0%

Годовой ROI

11.6%

Сдача · взнос

Q4 2026 · 25.0%

УК

Suka Management

Доходность 15 лет · ср/год

213.5% · 14.2%

Остаток лизхолда (15 лет)

22 лет

Сильные стороны

+ Заполняемость 92% — лучшая в наборе+ Ранняя сдача Q4 2026 (через 6 мес)+ Спец-цена $122K при 100% оплате

Риски (призма True RE)

! Лизхолд 37 лет — самый короткий, decay сильнее всех к 15 годам! Продление есть, но срок и цена не зафиксированы! УК Suka Management — собственная, не мировой бренд

Лизхолд 37 лет + право продления — продление есть, срок не указан — не учтён.

EVDekimi Real Estates — Silawana Complex

Ubud · Лизхолд 30 + 25 лет

Цена / спец

$155 000 / $150 000

Площадь · цена м²

63 м² · $2 460

ADR · OCC

$115 · 75.0%

Годовой ROI

10.2%

Сдача · взнос

Q4 2026 · 40.0%

УК

Bali Legends

Доходность 15 лет · ср/год

220.8% · 14.7%

Остаток лизхолда (15 лет)

40 лет

Сильные стороны

+ Самый большой юнит 63 м² — гибкость по аренде/перепродаже+ Лучшая цена за м² ($2 460)+ Локация Убуд — стабильный устойчивый спрос

Риски (призма True RE)

! Самый низкий годовой ROI (10.2%)! Высокий первый взнос 40%! База лизхолда 30 лет — продление 25 лет договорное

Лизхолд 30 + 25 лет — 30 базовых + 25 продление.

NEXA — Royal Oasis Black Edition

Pandawa · Лизхолд 77 лет

Цена / спец

$145 000 / $122 000

Площадь · цена м²

37 м² · $3 919

ADR · OCC

$130 · 78.0%

Годовой ROI

14.0%

Сдача · взнос

Q2 2028 · 40.0%

УК

AUMANA Management

Доходность 15 лет · ср/год

262.8% · 17.5%

Остаток лизхолда (15 лет)

62 лет

Сильные стороны

+ Лизхолд 77 лет — почти не теряет стоимость на 15-летнем горизонте+ Лучший годовой ROI (14.0%) и вид на океан+ Застройщик NEXA в whitelist True RE+ Спец-цена $122K при 100% оплате (−16% от прайса)

Риски (призма True RE)

! Сдача Q2 2028 — деньги работают только через 24 мес, ранний IRR ниже! Самая высокая цена за м² ($3 919)! Pandawa — локация на подъёме, но менее зрелая, чем Nusa Dua

Лизхолд 77 лет — единый длинный срок, без продлений.

Wyndham x TEUS — Ramada Nusa Dua

Nusa Dua · Лизхолд 30 + 30 лет

Цена / спец

$112 900 / $95 000

Площадь · цена м²

32 м² · $3 528

ADR · OCC

$100 · 75.0%

Годовой ROI

13.9%

Сдача · взнос

Q2 2028 · 30.0%

УК

Wyndham Hotels & Resorts

Доходность 15 лет · ср/год

257.8% · 17.2%

Остаток лизхолда (15 лет)

45 лет

Сильные стороны

+ Мировой оператор Wyndham — управление и бренд+ Самый низкий порог входа ($112.9K, спец $95K)+ ROI 13.9%, локация Nusa Dua — зрелый отельный кластер

Риски (призма True RE)

! Самый маленький юнит 32 м²! Сдача Q2 2028 — 24 мес до денежного потока! База лизхолда 30 лет — продление 30 лет договорное

Лизхолд 30 + 30 лет — 30 базовых + 30 продление.

Методология и оговорки. Цифры 0–5 лет — из сравнительной таблицы True RE (снимок 26.06.2026), не изменялись. Показатели 10 и 15 лет в источнике отсутствуют — это проекция Jarvis по прозрачной модели: год 5 заякорен ровно на цифры таблицы (доходность и стоимость выхода компании не менялись); далее к нему добавляется индексированная аренда за годы 6–N и изменение стоимости перепродажи. Стоимость считается как рост капитала после 5 лет, умноженный на коэффициент остатка лизхолда (1−(1+k)^−t): чем короче остаток срока — тем сильнее проседает стоимость. «Средняя %/год» — накопленная доходность ÷ срок (не сложный процент). Сценарий аренды в источнике не задан (один набор загрузки/ADR) — смоделирован Jarvis как множитель на чистую операционную аренду: реалистичный = таблица (×1.00), пессимистичный −18% (загрузка к рыночному минимуму Бали ~65%, ADR −5%), оптимистичный +12% (устойчивый высокий сезон, ADR +7%); сценарий двигает аренду и год-5 доходность через её вес, рост стоимости капитала задаётся отдельным слайдером. Модель не учитывает: налоговые режимы при перепродаже, валютный риск IDR, точечные риски стройки и УК, форс-мажор рынка. «Право продления» (Suka) и продления 30+25 / 30+30 — договорная опция, не гарантия: режим «Только база» показывает пессимистичный сценарий без продления. Это инструмент для разговора go/no-go, не инвестиционная рекомендация. Решение — за владельцем.

True Real Estate · «True» = правда, даже если она ухудшает картинку. Все допущения видны и регулируются выше.

Сравнение четырёх оферов на Бали

Кто эффективнее на каждом горизонте

Эффективность актива на дистанции

Сводка 5 / 10 / 15 лет

Данные 5 лет — как в таблице

Каждый офер по отдельности